土增稅增值額怎么計(jì)算?
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)繳納的行為稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。
土地增值稅是納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收的,即增值額乘以適用的稅率,減去扣除項(xiàng)目乘以速算扣除數(shù)系數(shù)計(jì)算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其中,土地增值稅增值額的計(jì)算,主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項(xiàng)目的確定。
土地增值稅的計(jì)算公式為:土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)。具體計(jì)算方法為:
1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%時(shí),土地增值稅稅額=增值額*30%;
2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)100%時(shí),土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項(xiàng)目金額*5%;
3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)200%時(shí),土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項(xiàng)目金額*15%;
4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%時(shí),土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項(xiàng)目金額*35%。
比如,某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房?jī)蓷?,取得收入總額2500萬(wàn)元,應(yīng)扣除的購(gòu)買(mǎi)土地金額、開(kāi)發(fā)成本金額、開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額、相關(guān)的稅金和其他扣除金額合計(jì)1100萬(wàn)元。計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。
(1)確認(rèn)應(yīng)稅收入2500萬(wàn)元
(2)確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額1100萬(wàn)元
(3)計(jì)算增值額:2500萬(wàn)元—1100萬(wàn)元=1400萬(wàn)元
(4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率:增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=1400萬(wàn)元/1100萬(wàn)元=127%
(5)計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額=1400萬(wàn)元*50%-1100萬(wàn)元*15%=535萬(wàn)元。
從該例子可以看出,土地增值稅的計(jì)算是按照先確認(rèn)應(yīng)稅收入,再確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額、增值額,以及增值額與扣除項(xiàng)目金額比率,最后計(jì)算出土地增值稅的應(yīng)納稅額。另外,符合土地增值稅清算條件的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
土增稅稅率和速算扣除數(shù)表:
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